Rechtsanwalt Dr. Steffen Waitzmann
Diplom-Verwaltungswirt (FH)
Herr Dr. Steffen Waitzmann ist Rechtsanwalt und Diplom-Verwaltungswirt (FH). Nach einem dualen Studium an der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung und dem Studium der Rechtswissenschaften in Tübingen mit anschließender Promotion am Lehrstuhl Prof. Dr. Gottfried Schiemann an der Eberhard-Karls-Universität in Tübingen ist Herr Dr. Waitzmann seit dem Jahr 2000 als Rechtsanwalt tätig. Von 2004 bis Mai 2023 war Dr. Waitzmann Partner in einer Kanzlei mit vorwiegend verwaltungsrechtlicher und wirtschaftsrechtlicher Ausrichtung in Stuttgart, in der traditionell gewerbliche und industrielle Betriebe der Bauindustrie und des Steine und Erdenbereiches aber auch Klienten anderer Branchen sowie Handwerksfirmen, Architekten, Ingenieure, Bauträger sowie Privatpersonen vertreten werden.
Zu den Fachgebieten von Herrn Dr. Waitzmann gehören insbesondere:
- Verwaltungsrecht mit Bau- und Umweltrecht
- Kauf- und Werkvertragsrecht
- Immobilien- und Mietrecht
1. Verwaltungsrecht mit Bau- und Umweltrecht:
Im Öffentlichen Recht berät Dr. Waitzmann im Verwaltungsrecht und dabei insbesondere im öffentlichen Baurecht und Umweltrecht. Dr. Waitzmann begleitet Mandanten in Genehmigungsverfahren, bei der Erteilung sowie bei der Abwehr von Genehmigungen. So verfügt Dr. Waitzmann über eine langjährige Erfahrung bei der Abwehr einer heranrückenden Wohnbebauung an eine bestehende gewerbliche Nutzung vor allem im Hinblick auf Immissionskonflikte sowie bei der Abwehr einer störenden gewerblichen Nutzung neben einer Wohnbebauung.
Das Eigentum wird durch Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz gewährleistet und umfasst auch die sogenannte Baufreiheit. Das bedeutet, dass jedem Grundstückseigentümer das Recht zusteht, das Grundstück grundsätzlich nach Belieben zu bebauen oder anderweitig zu nutzen. Das Öffentliche Baurecht befasst sich daher vor allem mit den Einschränkungen dieser Baufreiheit im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz, also dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Bauplanungs- und Bauordnungsrecht bestimmen im Wesentlichen zusammen die Zulässigkeit eines Vorhabens. Ein Vorhaben kann daher z.B. aus städtebaulichen Gründen (Festsetzungen eines Bebauungsplanes, Einfügen in die Umgebungsbebauung, Rücksichtnahmeprinzip) unzulässig sein. Zum anderen können dem Vorhaben aber auch bauordnungsrechtliche Vorschriften wie Abstandsvorschriften, Verunstaltungsverbot oder Standsicherheit etc. entgegenstehen.
1. Genehmigungen
a) Dr. Waitzmann berät auf den obigen Gebieten entsprechend der Zielsetzung der Mandanten vor den Behörden und Gerichten. Dabei erfolgt eine fachübergreifende Zusammenarbeit mit Sachverständigen (Planern, Ingenieuren) verschiedener Disziplinen. So erfolgt beispielsweise im Öffentlichen Baurecht die Vertretung durch Herrn Dr. Waitzmann im Antragsverfahren zur Errichtung baulicher Anlagen von der ersten Beratung bis zur bestandskräftigen Entscheidung, wobei ein Bauvorhaben ggf. auch vor den Verwaltungsgerichten durchzusetzen ist. So konnte beispielsweise ein begehrtes Wohnbauvorhaben gegen den Widerstand der Genehmigungsbehörde bei Gericht durchgesetzt werden, da die Verwaltungsgerichte insoweit bestätigen konnten, dass die dem Bauvorhaben vermeintlich entgegenstehenden planerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes (Bauverbot) inzwischen funktionslos geworden und damit nicht mehr anwendbar sind (vgl. die stattgebenden Entscheidungen des VG Stuttgart vom 15.12.2002, Az: 11 K 5112/02, bestätigt durch den VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 16.08.2004, Az: 8 S 743/04). Anderseits konnte beispielsweise ein Bauvorhaben der Mandantin zur Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern für 21 Wohnungen gegen den Nachbarwiderstand beim Verwaltungsgericht Stuttgart im Eilverfahren ermöglicht werden (Beschluss vom 21.02.2022, 6 K 5489/21).
b) Für ein von Dr. Waitzmann vertretendes Unternehmen konnte gegen den kommunalen Widerstand vor dem Verwaltungsgericht Sigmaringen ein stattgebendes Urteil für den begehrten Quarzsandabbau nach Bergrecht erwirkt werden (Zulassung eines Rahmenbetriebsplanes) (vgl. Verwaltungsgericht Sigmaringen, Urteil vom 06.05.2009, 1 K 821/07).
c) Beim Verwaltungsgericht Sigmaringen konnte ferner für eine weitere Mandantin die Erteilung der von der Mandantin begehrten bau- und naturschutzrechtlichen Genehmigung zum Trockenkiesabbau erwirkt werden (Vgl. Verwaltungsgericht Sigmaringen, 12.07.2005, 6 K 2507/07
2. Immissionsabwehr (zivilrechtlich und/oder öffentlich-rechtlich)
Ein Schwerpunkt der Tätigkeit von Herrn Dr. Waitzmann sind daneben auch immissionsschutzrechtliche Fragen sowie insbesondere die Immissionsabwehr (z.B. Abwehr von Gewerbe-, Freizeit- und Sportlärm sowie Abwehr von Stäuben etc.). Dies geschieht nicht nur vor den Verwaltungsgerichten, sondern ggf. auch vor den Zivilgerichten.
a) Gaststättenlärm
Wegen der erheblichen nächtlichen Lärmbelastung durch Gaststättenlärm wird zunächst auf die zivilrechtlich im einstweiligen Verfügungsverfahren ergangenen Unterlassungsverbote verwiesen (vgl. Urteil Landgericht Ellwangen vom 30.08.2006, Az: 2 O 311/06. Ferner wird auf die stattgebenden Entscheidungen des Landgericht Ellwangen, Urteil vom 30.08.2008, Az: 2 O 311/06, bestätigt durch Urteil Oberlandesgericht Stuttgart vom 22.07.2010, 19 U 19/10) verwiesen. Ergänzend konnte gegen die Gaststätte im Hinblick auf die Lärmbelastung verwaltungsrechtlich eine Verlängerung der Sperrzeit der Außenbewirtschaftung auf 22 Uhr zum Schutz der Mandantschaft erwirkt werden, welche auch vor den Verwaltungsgerichten gegen den Gaststättenbetreiber durchgesetzt werden konnte (vgl. Verwaltungsgericht Stuttgart, Urteil vom 29.04.2010, Az: 4 K 502/09 sowie Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.11.2010, Az: 6 S 1193/10).
b) Abwehr heranrückender Gewerbenutzung
Rechtsanwalt Dr. Waitzmann verfügt über eine langjährige Erfahrung in der Abwehr einer herannahenden Gewerbenutzung, die unmittelbar neben einer Wohnbebauung angesiedelt werden soll.
(1) Beispielsweise konnte durch verwaltungsgerichtliche Schritte für die Mandanten erreicht werden, dass dem Betreiber der geplanten Gewerbenutzung jeweils von den Verwaltungsgerichten aufgegeben wurde, ganz erhebliche Lärmminderungsmaßnahmen zu ergreifen (Vergleiche zum Beispiel Verwaltungsgericht Stuttgart, AZ: 5 K 2622/10 oder Verwaltungsgericht Freiburg, AZ: 3 K 828/12). Im Verfahren 3 K 828/12 musste die Genehmigungsbehörde im Ergebnis die Baugenehmigung zurücknehmen und eine Baugenehmigung mit erheblich schärferen Lärmschutzauflagen erteilen. Da der Betreiber des Gewerbebetriebes (ein holzverarbeitendes Abbundzentrum) dann aber die in der Baugenehmigung enthaltenen Lärmschutzauflagen weitgehend ignoriert hatte und die zuständige Baubehörde hiergegen nicht eingeschritten ist, hatte Herr Dr. Waitzmann beim Verwaltungsgericht Freiburg das notwendige baurechtliche Einschreiten der Baubehörde verwaltungsgerichtlich durchgesetzt (vgl. hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26.09.2017, 3 K 2517/15).
(2) Auch durch Speditionen können erhebliche Immissionskonflikte entstehen. Für betroffene Anwohner konnte erreicht werden, dass eine unzulässige Speditionstätigkeit mit erheblicher Lärmbelastung durch die zuständigen Behörden und mit gerichtlicher Hilfe in die Schranken verwiesen wurde. So hatte Herr Dr. Waitzmann zunächst bei der zuständigen Baubehörde ein bauordnungsrechtliches Einschreiten gegen den Speditionsbetrieb erwirkt und die angeordnete Nutzungsuntersagung vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart durchgesetzt (Beschluss VG Stuttgart vom 05.10.2015, 3 K 2995/15). Auch die dem Speditionsbetrieb anschließend erteilte Baugenehmigung konnte gerichtlich gestoppt werden (Verwaltungsgericht Stuttgart, Beschluss vom 02.11.2017, 3 K 5709/17).
(3) Vor dem Landgericht Ravensburg, AZ: 1 O 189/16 konnte Rechtsanwalt Dr. Waitzmann eine unerträgliche Lärmbelastung eines Fitnessstudio mit Jumping-Kursen in den Abendstunden unterbinden. Das Gericht untersagte mit Urteil vom 21.04.2017, bei Vermeidung von Zwangsgeld und Ordnungshaft dem Fitnessstudio die unzumutbaren Lärmbelastungen gegenüber der Nachbarschaft.
(4) Zur Abwehr von Staubimmissionen eines Gewerbebetriebes zur Oberflächenbehandlung (Strahlarbeiten) verweisen wir auf die stattgebenden Entscheidungen des Landgericht Stuttgart, Urteil vom 28.11.2007, 10 O 385/07, bestätigt durch Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 20.02.2008, Az: 19 U 181/07 sowie ferner Landgericht Stuttgart, 04.04.2008, Az: 10 O 77/08).
(5) Zur Abwehr einer unzulässigen Immissionsbelastung von Anwohnern durch Luftschadstoffe eines Tierkrematoriums verweisen wir auf einen Beschluss des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 16.12.2020, 11 K 2639/20. Dr. Waitzmann ist für verschiedene betroffene Anlieger gegen die von Seiten des Landratsamts Rems-Murr-Kreis erteilte immissionsschutzrechtliche Genehmigung für ein Tierkrematorium gerichtlich vorgegangen. Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat mit Beschluss vom 16.12.2020 dem gerichtlichen Eilantrag stattgegeben und hat die aufschiebende Wirkung der dortigen Widersprüche wieder hergestellt. Damit darf das Tierkrematorium bis auf weiteres nicht in Betrieb genommen werden. Auch aus Sicht des Verwaltungsgerichts war bisher nicht sichergestellt, ob die zur Genehmigung gestellte Anlage den Anforderungen zum Schutz der Anlieger vor luftverunreinigenden Stoffen genügt. Mit Urteil vom 11.10.2022 hat das Verwaltungsgericht Stuttgart die dem Betreiber erteilte immissionsschutzrechtliche Genehmigung zum Betrieb des Tierkrematoriums aufgehoben (11 K 4182/21), wobei die Berufung zugelassen wurde. Auf die Pressestimmen zum Urteil des Verwaltungsgericht Stuttgart wird verwiesen
https://www.swr.de/swraktuell/baden-wuerttemberg/stuttgart/streit-um-tierkrematorium-korb-100.html
https://www.antenne1.de/posts/4b9fbc96-e6a6-4711-a00f-1e0fa2212d9e
c) Abwehr heranrückender Wohnbebauung
Daneben umfasst die Tätigkeit von Herrn Dr. Waitzmann auch die Abwehr von Bauvorhaben in der Nachbarschaft, beispielsweise eine unzulässige heranrückende Wohnbebauung an Gewerbegrundstücke.
(1) Insoweit verweisen wir auf die stattgebenden Beschlüsse des Verwaltungsgericht Stuttgart vom 17.11.2006, Az: 12 K 3105/06, bestätigt vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.07.2007, Az: 8 S 2749/06 im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes. Auch der von der Gemeinde für die heranrückende Wohnbebauung aufgestellte Bebauungsplan wurde auf die von Herrn Dr. Waitzmann erhobene Normenkontrollklage mit Urteil des Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg für unwirksam erklärt (Normenkontrollurteil des Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg vom 05.05.2008, Az: 8 S 3012/06). Schließlich wurde auch im Hauptsacheverfahren die Baugenehmigung durch das Verwaltungsgericht Stuttgart aufgehoben (Verwaltungsgericht Stuttgart, Urteil vom 11.11.2009, Az: 2 K 1984/08). Der hiergegen von dem beigeladenen Bauträger erhobene Antrag auf Zulassung der Berufung wurde vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg mit Beschluss vom 17.2.2011 Az. 8 S 15/10 abgelehnt.
(2) Immissionskonflikte entstehen auch durch die geplante Ansiedlung von Flüchtlingsunterkünften neben oder in Gewerbegebieten. So waren unmittelbar neben dem metallverarbeitenden Gewerbebetrieb der Mandanten, der in einem Gewerbegebiet an den Außenbereich angrenzt, insgesamt 6 Flüchtlingsunterkünfte im Außenbereich geplant. Beim Verwaltungsgericht Stuttgart konnte zunächst ein Baustopp für die Errichtung von drei Gemeinschaftsunterkünften für Flüchtlinge und Asylbegehrende erwirkt werden, die so auch genehmigt worden waren (VG Stuttgart, Beschluss vom 17.11.2016, 2 K 717/16). Der VGH Baden-Württemberg hat diesen Beschluss mit Entscheidung vom 30.06.2017, Az: 8 S 2507/16 weitgehend bestätigt. Auf die Berichterstattung in der Stuttgarter Zeitung vom 13.07.2017, Titel "Flüchtlingsunterkunft in Neuhausen, Richter bestätigen Baustopp für zwei Häuser" sowie vom 13.07.2017 mit dem Titel "Neuhausener Flüchtlingsunterkunft, verantwortlich ist der Rathauschef" wird verwiesen. Von der Planung von weiteren 3 Flüchtlingsunterkünften neben dem Betrieb sind die zuständigen Behörden dann abgerückt.
3. Gaststättenrecht
Herr Dr. Waitzmann konnte erreichen, dass die von der Stadt Stuttgart wieder eingeführte Sperrstunde im Bereich Eberhardstraße in Stuttgart-Mitte gerichtlich gekippt wurde. Die Stadt Stuttgart hatte wegen Anwohnerbeschwerden im Bereich der Eberhardstraße und dem Josef-Hirn-Platz in Stuttgart-Mitte die „Sperrstunde“ wieder eingeführt. Der hiergegen von Dr. Waitzmann für einen betroffenen Gaststättenbetreiber eingelegte Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung hatte schließlich vor dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Erfolg. Der abweisende Beschluss des Verwaltungsgericht Stuttgart vom 02.10.2018, 4 K 8468/18 wurde vom Verwaltungsgerichtshof geändert und der Stadt Stuttgart aufgegeben, dem betroffenen Gaststättenbetreiber für dessen Gaststätte die beantragte Sperrzeitverkürzung zu erteilen (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 17.12.2018, 6 S 2448/18). Auf die Berichterstattung der Presse wird verwiesen:
Stuttgarter Zeitung und Stuttgarter Nachrichten jeweils vom 18.12.2018: "Nachtleben in Stuttgart: Gericht kippt Sperrstunde im Dilayla zumindest für 2 Wochen"
Südwestpresse vom 10.01.2019: "Nachtleben: Kampf um die Sperrstunde"
Stuttgarter Zeitung vom 14.11.2018: "Sperrstunde für Clubs in Stuttgart: Dilayla, White Noise und Bar Romantica in höchster Not"
Stuttgarter Zeitung und Stuttgarter Nachrichten jeweils vom 19.11.2018: "Sperrstunde in Stuttgart: Behörden begründen den Zapfenstreich für Clubs".
4. Behördliche Anordnungen
II. Kauf- und Werkvertragsrecht
1. Werkvertragsrecht/Bauvertragsrecht
Im Werkvertragsrecht/Bauvertragsrecht berät Rechtsanwalt Dr. Waitzmann das gesamte Spektrum von der Planungsphase bis zur Erstellung des Bauvorhabens. Dabei erfolgt die Beratung sowohl in privatrechtlicher Hinsicht mit den dazu erforderlichen Bau- und Werkverträgen als auch in öffentlich-rechtlicher Hinsicht in den jeweiligen Genehmigungsverfahren. Die Tätigkeit umfasst u.a. Beratung von Bauherren, Bauunternehmen, Ingenieuren und Architekten bezüglich Fragen der Vertragsgestaltung von Bauverträgen mit anschließender rechtlicher Begleitung der Aufträge, der Durchsetzung von Werklohnansprüchen sowie in Fragen der schuldrechtlichen Haftung (Bauverzögerung, Gewährleistung, Vertragsstrafe, Schadensersatz, etc.) und bei der Nachtragsprüfungen und der Nachtragsabwicklung.
2. Kaufrecht
Im Kaufrecht vertritt Dr. Waitzmann die Mandanten u. a. bei der Abwehr oder Durchsetzung von Erfüllungs- und/oder Mangelgewährleistungsansprüchen auch vor den jeweiligen Gerichten.
III. Immobilienrecht
Im Immobilienrecht berät Dr. Waitzmann u.a. bei der Vertragsgestaltung und in haftungsrechtlichen Fragen von Grundstücksverträgen und er vertritt die Mandanten auch bei der Durchsetzung von vertraglichen Ansprüchen, ggf. auch durch Inanspruchnahme der Gerichte. So werden bei Immobilienverkäufen häufig vorhandene Mängel verschwiegen. Die Verkäufer der Immobilien berufen sich dann regelmäßig auf einen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. In derartigen Verfahren vertritt Dr. Waitzmann beispielsweise die Interessen der Erwerber auf Durchsetzung von Sachmängelgewährleistungsansprüchen. Beispielsweise wird auf ein Verfahren vor dem Landgericht Stuttgart verwiesen, in dem nach Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrages die gesamten Kosten des Rechtsstreits dem unredlichen Verkäufer auferlegt worden sind (LG Stuttgart Beschluss vom 01.11.2012, 2 O 96/11)
IV. Haftungsrecht/Deliktsrecht
Die Tätigkeit von Dr. Waitzmann umfasst beispielsweise auch die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen der Mandanten gegenüber Schädigern/Schuldnern. So hat Dr. Waitzmann die Interessen eines betroffenen Sportvereines gegen den Vereinskassierer durchgesetzt, der Gelder unterschlagen und veruntreut und den Verein massiv geschädigt hatte (vgl. Landgericht Stuttgart, Urteil vom 16.07.2013, 15 O 171/13). Um den Vollstreckungsschutz des Schädigers einzuschränken, wurde hierzu bei Gericht die Feststellung erwirkt, dass die Forderung auf einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung beruht. Hierzu wird auf die Berichterstattung in den Stuttgarter Nachrichten und der Stuttgarter Zeitung verwiesen.
Gleiches gilt auch für die Brandstifter einer Vereinsgaststätte. Auch gegen die Brandstifter wurde für den Verein mit Urteil des Landgericht Stuttgart vom 10.07.2014 und vom 16.09.2014, 23 O 89/14 die bestehende Forderung des Vereins gerichtlich tituliert und festgestellt, dass die Haftung aus einer vorsätzlich unerlaubten Handlung stammt. Auch insoweit wird auf die Berichterstattung hierzu in den Stuttgarter Nachrichten verwiesen. https://www.stuttgarter-zeitung.de/inhalt.stuttgart-winnenden-die-frueheren-paechter-muessen-ins-gefaengnis.f444b3ae-4c75-4590-905e-788618ae9add.html